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文/李美虹/MONEY錢行走江湖多年,經常被問到的3個投資理財問題是:基金與股票哪個好?有什麼標的可以買?你覺得該買房子嗎?前面兩個問題我尚且還能回覆,但一碰到房子這個問題,就不知道該如何回應對方了!因為買房子並不是「應不應該」的問題,而是「有沒有能力」的事。只要有錢,供得起頭期款,且後續的房貸也應付有餘,那麼人人都可以評估自身需求,決定要不要買房子。▲(圖/翻攝自MONEY錢)買房變屋奴?租屋幫房東繳房貸?  最近十幾年因為房價高漲,讓支持買房與反對買房的兩造看法更趨分歧。不贊成買房的人認為房價過高,當包租公的投資報酬率過低,不如拿買房的錢去投資股票,每年賺5%很容易,但這是站在「投資房地產」的角度來看買房問題,就不在本文討論範圍內。我們要探討的是:若是自住需求,不贊成買房的人認為,房貸會讓每月可動用資金減少,生活品質變得不好,「買房只會讓自己變成屋奴」。但支持買房的人卻認為,房子可保值、可抗通膨,自己買房繳房貸,遠比租屋幫房東養房子來得實際,而且房價長期趨勢是上漲,只要挑對地點,還能靠房子賺錢,回顧過去買房賺大錢的人比比皆是,此為最佳印證。買房vs租屋的選擇  其實是支出比較 哪個划算就選它事實上,在不考慮「房價上漲與否」這類機會成本的情況下,買屋與租屋的選擇就是「租金支出」與「貸款利息支出和房屋折舊」的比較。如果計算之後是後者比較高,那就是租屋划算;反之則是買屋比較划算。(想知道買屋或租屋哪個划算,可以用數學專家賴以威做的「租屋與買屋的大抉擇」,來比較買房和租房的「居住成本」,網址是https://goo.gl/CU2a2s)反對買屋的人,大部分是年輕一代,因為年輕人一出社會就碰到台灣房價大漲的環境,導致「房貸利息支出和房屋折舊」的總和遠比「租金支出」高出非常多,所以若純粹用數字看,買屋絕對不划算,租屋反而是一個相對合理的選擇。但是,支持買屋的人會告訴你:誰說買房子一定要買台北市黃金地段?應該是「先求有」,在大台北地區房價便宜地點先買一間自有的房子,這樣不僅可以保障財務安定(錢就不會拿到別處亂花用或買股虧損等等),也能對心理產生一股安定感。此外,買了房子就要想盡辦法趕快繳清貸款,這樣一來,這間房子就是「存下來的資產」,日後不論是職場中途失業,或是老了退休,都能有個安心之所。房貸支出不超過薪水三分之一想買房就買房不論是買屋或租屋,都各自有其優點與缺點,且雙方也都有其成功與失敗的案例,所以到底是買房好,還是租屋好?我覺得都很好,只要算清楚手上的資金,以及之後每月房貸支出不要超過月薪的三分之一,想買就買,別去理會買屋成本與租屋成本這套數學公式算法。但是,如果覺得房貸支出會排擠自己或家庭的其他預算,例如付了房貸就沒辦法養兒育女(養育金、教育費)、沒辦法買足夠的人身保險、醫療險,或是無法每個月再提撥一筆錢出來提前做退休規畫等等,那麼你就要仔細評估是否一定要買房。事實上,買房年齡普遍落於35歲~40歲之間,這個年齡層代表什麼?就是年輕時本來就沒有能力買房(除非是爸媽幫忙),一定是出社會工作後,經過10~15年的努力存錢、投資,累積到一定資本後才有能力買房子。所以,我覺得「要不要買房」應該是35歲以後才需要討論的議題,假設35歲買房,然後提前把房貸在45歲前還清,就已經算是勝利組了!逐工作地點而租居把錢存下來也是勝利組但是,如果45歲還沒買房,也不算是失敗組,因為我見過很多不買房的人,他們手上握有現金,卻是逐工作地點而租屋居住,完全是因應現在的工作大環境,跳槽到哪裡上班,就搬家到公司附近租房子,一來可以換屋居住,改變心情;二來住家離公司近,省下交通時間,生活更有彈性,同時手上存下的錢也多,可動用的資金比買房者多,這也是勝利組。再次提醒,以上所談,都是侷限於「買房子為自用」的前提,如果你想靠買賣房地產賺錢,那就是另一個完全不同的議題了!※本文由Money錢授權刊載,未經同意禁止轉載。原文在此您也可能喜歡這些文章別再吵了!不論租屋或買房,都要做這件事,才有人生選擇權!先確認自住或投資 再評估購屋還款能力

記者陳韋帆/台北報導投資理財有賺有賠,但為甚麼許多投資客特別喜歡凶宅?一名新北市永和在地資深房仲指出,凶宅投資術在很早期許多投資客就開始做了,但當時主要賺的是差價,與現在只鎖定投報率不同,幾乎是資產不斷翻倍賺的概念。▲不少投資客都會鎖定凶宅投資。(示意圖/資料照)該名房仲表示,早期資訊不透明的時代,不少投資客聽聞有凶宅出售,就會如同貓看到魚一樣,第一時間聯繫屋主,並以凶宅為理由,大幅砍價,例如400萬的房子,直接砍價到120萬,從3折開始談,不過通常還是在5~8折左右成交最多。但買了以後,並非用來出租,而是立刻交給房仲再賣,賺到差價後,有時候投資客一高興,直接就給了數十萬傭金,所以當時有些比較沒道德的房仲,找到買方也不告知曾發生凶案,直接出售。如今時代不同,根據民法凶宅是「物之瑕疵」,且屋主與房仲有應告知之義務,所以早期投資客不是賺飽飽收山了,就是轉成買後出租,賺取投報率。▲即使租賃專法上路,房東有告知租客是否凶宅之義務,但投報率依舊相當驚人。(示意圖/記者陳韋帆攝影)簡單說,假使一間30坪、1,000萬房子,原本出租別人每月可獲得2萬,也就是2.4%的年投報率;但不幸發生凶案後,投資客以700萬接手,再以同樣月租金2萬出租,年投報率就上升至約3.4%。不過也有投資客會將房子隔間,原本30坪房子,直接隔成5~6間套房,每間出租6千~1萬元不等,若以隔成5間、每間6千計算,每月總租金3萬,投報率瞬間暴增至5.1%左右。雖然去年租賃專法上路,明文規定出租物件若是凶宅,房東有告知房客之義務,但即使租金打8折,投報率依舊比正常物件高,這也是為甚麼投資客看到價格好、屋況不錯的凶宅,趨之若鶩的原因。▲徐佳馨指出,凶宅投資時常伴隨著法律風險,建議民眾少碰為妙。(圖/徐佳馨提供)住商不動產企研室經理徐佳馨則表示,市場有不少投資客鎖定凶宅投資,但其中依舊承擔著許多法律風險,例如追求獲利更高的隔間就是違建。這些違建出租,多數有逃漏稅的狀況,許多投資客在做凶宅投資時,就是遊走在法律灰色地帶上,對於一般人而言,建議還是少碰為妙。

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